【转】房价下跌成燎原之势!他们在逼我们妥协

一:房价上涨,到底赚的是什么钱?

20年以来,中国房价的上涨,从一开始的犹抱琵琶半遮面,到2008年以后的强势起步,发展到2016年的全面泡沫化,以致坚信房价会一直上涨,成为了一种谜之信仰。

普通老百姓,难以看懂经济学家和地产企业家们嘴中复杂的术语,接收到的信息也是纷繁复杂,以致最后完全迷失了理性,只能听从开发商、中介人员、既得利益人群的洗脑,被裹挟着接受这种信仰。

房子,说白了就是土地、钢筋、水泥和家具,那么,房价上涨,到底赚的是什么钱呢?
【转】房价下跌成燎原之势!他们在逼我们妥协

第一:经济增长的钱。

房子,作为供给速度有限的商品,作为人类居住梦想的承载居所,只要社会的经济在持续不断地变好,那么房价也必然曲折式上涨。这可以具体拆分成2个来源:上涨的房租、户口溢价。

一个城市,如果各大公司竞争力增强,经济发展健康,每年吸引优秀的大学毕业生和外来务工人员,持续涌入,房租就会上涨。这和股票的原理是一样的,上市公司的业绩在增长,那对应给股民的利润分红也会增加,股票就上涨。

而在中国,又加了一层户口的溢价。5年以前,以京沪深广四大城市为例,户口和城市福利、学区房是牢牢绑定在一起的,无形之中设置了一道门槛。虽然这种门槛不是有形的定价,却扎扎实实体现在了房价上面。

从2007年到2017年,中国GDP的年均实际增速大约为8.3%,十年累积下来,2017年中国经济的实际总产出差不多比2007年翻了一倍。所以经济增长,为房价上涨提供了第一个发动机。

但是,这远远不能解释这两年,为何房价会像脱缰的野马一样,驰骋纵横,以至于全面泡沫化的。

第二:央行印钞、放水的钱。
2007年,中国的广义货币只有40万亿,而到了2017年就接近170万亿,如果再加上各种影子银行,真实的货币差不多已经超过200万亿了,这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。但是,同期的经济增长幅度只有1倍,这就意味着货币的购买力下降了一倍多,货币对内的贬值幅度,每年都接近10%。

从根本上说,中国货币的印钞增长速度,已经远远超过了经济本身所需要的数量。根据最浅显的经济学常识,货币贬值、通货膨胀,在短期是可以降低失业率、刺激消费,减缓经济危机的伤害,但是从长期而言,如同饮鸩止渴,百害而无一利。如果任何一个政府,只要经济出现一点波动,就印钞成了习惯,放水上了瘾,就如同吸食毒品,所需要的量会越来越大,作用会越来越小,最终积重难返。

以2016年上半年房价为基准进行统计,北京、上海、广州、深圳4个城市的住房总价值是73.6万亿人民币,按照当时6.40元人民币兑换1美元的汇率来计算,合11.5万亿美元,而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元,也就是说,中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。

泡沫之大,危如累卵。所以,要么房价远远高估,要么人民币兑美元的汇率被高估。要么,二者都有!

第三:韭菜的钱。

谁是韭菜?你是吗?我是吗?
假如你花10块钱买了一块石头,买了以后突然出来一个故事说它有多么好,其实它和之前没有任何变化,结果有人听了以后愿意花20块来买,那么恭喜你,你就把他的钱赚了。如果到后来他发现故事是假的,其实这块石头不值20块,卖出去只值10块钱,那么他就亏了10块钱。他成了韭菜。那么在房地产市场,哪些人有可能是韭菜呢?

地方政府不是。因为他们是提供土地,然后收取开发商的土地出让金的。毫无成本。

开发商也不是。他们从银行贷款,去拍取土地,房子没开建就卖期房。几乎用了2重杠杆,暴赚。

2014年以前在大城市买房的人,很大可能也不是。

投资大师巴菲特告诉我们:打牌时,如果牌过三巡,你还不知道牌桌上谁是傻瓜,那么你就是那个傻瓜。

过去3年,不是因为生活所迫购买第一套自住房,而是因为下面原因买房的,就是韭菜:

1、听从地产公司广告宣传,被雇佣而来的群众演员排队抢房气势所吸引的;

2、相信中介人员的鼓噪,和卖家沆瀣一气,在看房现场被他们组团演戏、吓唬而当场签合同的;

3、相信中国年轻人口会越来越多,不断涌入大城市去买房,而不相信中国即将进入老龄化社会的,小孩子人均4套房在手的;

4、相信我国会继续延续过去10年宽松货币,以放水刺激的方式来维持经济发展,而不相信国家已经转向的;

5、相信北京是宇宙中心,那里的雾霾都有王者之气,全球富豪都希望在帝都有一套房产的;而不相信雄安会成为千年大计之城的;

6、相信深圳是可以媲美硅谷,创业板股票市场媲美美国的纳斯达克市场,深圳将来会诞生第二家腾讯的;而不相信腾讯股价从最高点下跌近一半的幅度的,互联网巨头公司都已经深陷危机的;

7、相信自己可以和朋友口中的那个炒房客一样,不安心工作,就依靠所谓的看房技巧、贷款杠杆技巧,同样赚到大钱的;而不相信很多炒房客已经在波段中、在下行大势来临之前,身死财灭的。
过去20多年的房价黄金周期,在我国培养出了对房价永远上涨的信仰族群。他们是庞大韭菜群体的民众基础。如果一个卖家,在2017年之前,成功地将手中的物业、房产,卖给了韭菜的买家,就像商业巨擘李嘉诚先生那样,抛售干净了大陆地区的地产配置,那就相当于完成了华丽的转身。

二:我们为什么如此焦虑?

地方政府获取的棚改资金贷款,是第一重杠杆;
开发商从银行或者信托渠道贷款,是第二重杠杆;
开发商还没开建就卖期房,是第三重杠杆;
老百姓付出三成首付,并向银行贷款七成,是第四重杠杆。

根据上市公司的年报,知名的开发商在2017年的经营业绩为:

中国恒大:收入为3110.2亿元,净利润为370.5亿元;
融创中国:收入为658.7亿元,毛利润为136.3亿元;
碧桂园:收入为2269亿元,净利润为261亿元;
万科:收入为2429亿元,净利润为280.5亿元;
华夏幸福:收入为596.4亿元,净利润为87.8亿元。

你要问为什么开发商这么暴利,这就是根本原因。
在价格上行周期2007-2016年,国内最为成功的财富模式无疑就是买房。有谁敢和开发商一样,乘着杠杆起舞,谁就能财务自由。

机会多大,风险就多大。高负债运行的杠杆体系里,老百姓成为最后一棒的接盘者,最大风险的承担者。

全国居民部门的杠杆率(住户贷款余额/住户存款余额)2018年一季度大概是61%(全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿)。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过100%,且增长速度非常快。也就是说,这些城市居民的存款余额,还比不过在身背负的贷款。如果不允许负债的话,这些城市的居民马上就破产了。

我们无意于在道德层面去指责开发商,毕竟市场经济条件下,一个愿买,一个愿卖。但是不容置疑的是,开发商赚得盆满钵满的背后,是亿万韭菜家庭在2017年累计起来的风险,再过3年,将可能变成亿万家庭不可承受之重。
三:十年未有之大变局!房价下跌成为燎原之势

短短的一周时间,全国各地房价下跌的新闻,不绝于耳,渐渐成为燎原之势。

2018年,打响今年楼市降价第一枪的厦门万科白鹭郡楼盘,主动给予买家退款100万了!

湖南湘潭、江苏南京、江西上饶、北京通州等多地,继续发生针对不同大牌的开发商楼盘的维权事件。

当你凝视深渊时,深渊也在凝视你。
现在中国的情形,和2008年的美国何其相似。那一年,美国房价已经连续上涨了多年。房地美和房利美 这2家房贷公司,向美国底层老百姓,不论还款能力如何,一律放贷购房,再将劣质(次级)贷款转移给了银行,银行再打包成金融产品,上市流通。终于,房贷成为压垮美国浮华盛世的第一根稻草,全球性金融危机大爆发,他们被迫重头开始走上涅槃之路。

所幸的是,我们国家正在主动戳破泡沫,过去10年支持房价上涨的力量,全部都在迅速消失。

央行在2018年初明确提出,未来货币低增速,会成为常态;我国不再寻求通过经济刺激的方式来追求GDP的高增长,而改为有质量的增长;新5%,比旧8%好。

国务院在10月8日常务会议上,要求部分市县要尽快取消货币化棚改贷款的政策,去除第一重杠杆。

监管部门就取消商品房预售制度,即期房制度,征求各地住建局意见。期房成为历史,很大概率会成真。期房制度,是造成现在开发商收钱之后不管建房质量,胡乱交房的乱象根源。取消期房,将不仅断掉第三重杠杆,更是可以将压力回到开发商身上来,严肃完成建筑质量。

更为紧迫的局势,在于我国和美国正在就贸易纠纷产生的国际格局大震荡。由于过去20年的浮躁氛围,投机大行其道,我国经济发展的科技含量是弱的,在芯片、高端制造、科研等领域严重落后于发达国家。楼市泡沫不除,资金和社会心态,无法脱虚向实,根本无法打赢和美国的贸易冷战。
但是,既得利益群体的力量是非常庞大的。他们是:知名开发商、囤积海量房子的贪腐官员、少部分拆迁户、积累较多房贷余额的银行。他们紧紧抱团,利用媒体话语权的优势,手握重金,利用一批御用文人和知名意见领袖,向国家喊话。下面这些口号,是他们常见的话术:

1、房地产是我国的支柱产业,如果房地产倒了,我们的经济增长就成问题了。

2、房地产行业涉及到上下游各行各业,是我国创造就业岗位的主要行业之一,如果开发商倒闭了,上下游企业倒闭,农民工失业,代价谁来承担?

3、如果房价下跌太多,一批房闹的业主断供,选择将房子抛给银行,银行坏账成堆,怎么办?国家不应该允许银行发生亏损。

在这批既得利益群体人的眼里,即使一个人患了脓疮,也不应该做手术,因为体重会减轻,手术很痛苦,患者会大喊大叫。

那我们来看看,假如老百姓向既得利益群体妥协,会是什么样的结果。

他山之石,可以攻玉。

四:日本人妥协了,结果是什么?

让我们穿越历史的迷雾,回到1985年时候的日本国。

此时距离二战结束已经40年,日本经济进入第三阶段的增速换挡期。为了对冲和美国签订广场协议引发的日元升值对出口造成的影响,日本开始实行一系列扩内需增长的货币和财政政策。1985年-1991年日本房地产进入最后疯狂期,6年间上涨1.7 倍。在这期间,日本全社会进入泡沫化繁荣时期,各阶层挥金如土,他们坚信东京的地价,可以买下整个美国,是对的。
在泡沫时期,日本政府尝试打击资金空转,防止楼市和股市中的杠杆资金,严厉约束开发商的哄抬地价行为。但是在数千家开发商的游说下,以及上亿已经卷入房地产泡沫浪潮中的韭菜民众的民意之下,日本央行和财政部,一退再退,不断妥协,终于酿成当时人类历史上单一时期单一国度的规模最大的泡沫。

1991年后日本政府开始采取措施时,突然发现,原来虚假繁荣的经济如此不禁考验。房地产迅疾进入暴跌期,六大主要城市跌幅65%,东京房价腰斩一半。在东京银座地区,写字楼和商铺的平均价格和泡沫巅峰时比,下降了75%。日本经济进入大拐点,经济发展停滞,开始进入历史上著名的“失去的二十年”。

如果你去日本旅游,会深深感受到日本民众不愿麻烦别人、宁愿租房很少买房、在一家大公司干到老死很少跳槽、社会等级森严、老龄化严重、娱乐至死、低欲望、抵触婚姻的社会心态,都是那失去的二十年而留下的社会烙印。
五:香港人妥协了,结果是什么?

如果说,日本与我国自有国情不同,那么香港地区历史上一次重大的历史事件,则可以给我们更切身的借鉴经验
如果你爱他,就把他送到香港,因为那里是天堂。如果你恨他,就把他送到香
港,因为那里是地狱。

在房价这件事上,香港人民的历史经验比大陆人民要丰富得多,但是当房价来到历史拐点时,两地的买房人却殊途同归。江西、湖南、杭州、厦门、上海是砸售楼处,而信奉市场经济的香港人民虽然没有去砸售楼处,但却会借着民主权利,直接上街游行,施压民主政府进行调控。

香港楼市的沉疴要回溯到1997回归前。当时为了防止港英政府在香港回归前卖地卷钱走人,《中英联合声明》限制了香港每年的卖地数量。之后,香港经济持续上扬,对房地产的需求有增无减,而土地供应受限,房价屡创新高,香港的整体房价在1994年1月至1997年10月的高峰期,三年零十个月上涨了68%。 在房价高峰时,香港人平均要把月薪的74%用来还贷。

1997年,香港回归,董建华上任之初,为了升级香港的长期竞争力,董建华打算一方面加大土地与住宅供应,降低创新与生活成本,为香港后续的发展开辟空间;另一方面大刀阔斧,改革教育、增加科技投资以及项目,为香港的未来增加新的增长动力。他一上任,就制出了“八万五”大计,为特区政府订下三个目标:每年兴建的国有和私营房屋单位不少于八万五千个;在十年内,全港七成的家庭可以自置居所;以及把排队等候公租房的平均时间缩短至三年。
如果这一宏伟计划得以实施落地,21年之后的香港绝对不再会是今日的香港:没有互联网,没有生物医药科技,没有高端制造,只是普通的外贸中转站和空虚的金融服务港。可惜的是,人算不如天算!

人这一辈子啊,除了依靠自我奋斗,也要依靠历史的进程。

这一计划刚一推出,就遇上了亚洲金融风暴,香港经济早就空心化,自然抵挡不住资本外逃,香港楼市迎来凄风冷雨。短短几个月,房价下跌了30%,购房者的首付款已经跌没了。这些爆仓了的买房人,报纸称他们为负资产者。这些所谓“有产阶级”和开发商的利益代表们,声称房价下跌的导火索是政府的“八万五”计划。这一计划的目标是要让百万香港底层老百姓受惠,本不应该代替香港经济的空心化而为房价下跌来背锅,此刻成为了紧紧抱团的利益群体所攻击的靶子。在社会舆论猛烈抨击之下,政治正确的口号,从“大庇天下寒士俱欢颜”,变成了“让房价上涨,挽救负资产者,拯救香港中产阶级”。

香港政府的压力山大。此时此刻,沉默的大多数,没有站出来声援港府,他们是香港80%的普通老百姓,人均居住面积没有15平米,终日忙于为资本家和垄断寡头们打工干活,在决定香港前途、决定自己和家庭命运的那一刻,向既得利益群体们,妥协了!他们就像从香港社会上消失了一样,鸦雀无声。

局势开始一边倒了!

为了安抚负资产者、稳定房价,1998年6月份,港府宣布冻结卖地,任由开发商坐地起价,和有房者们狂欢。事后,2000年董建华发表声明回顾:“金融风暴来临,在民意面前,根本无机会实施‘八万五’政策”。3年后的10月,香港特区政府进一步推出“投资移民计划”,只要在香港投资650万港元,即符合移民资格,吸引了大量外来资金,房价得以进一步推高。自2003年12年之后,直到2015年,香港房屋委员会才首次放开供给,并且一次只有2千套。

至此,香港终于成为了某人的一家之城。

2017年底香港拥有房产的家庭比例为49.5%,比董建华宣布放弃时的52.9%还低。超过一半房产的实用面积小于50平米。人均居住面积只有约15平方米,大幅落后于内地的京沪深。同时,租金中位数为1万港元,全港家庭月均收入中位数2.5万港元,也就是说,租金占去了家庭收入的40%。
全港约有超过9万间笼子房,住着超过20万人,居住面积中位数仅为10平米。更底层还有一大批笼民,从Beyond主唱黄家驹1992年出演《笼民》,时间已经过去26年,香港大多数老百姓依然住在笼子里面,被笑称纳米房,笑中带泪。

《曹刿论战》中说,食肉者鄙,不足远谋。但是鲁迅也说,可怜之人,必有可恨之处。

从底层到中层,香港的年轻人,按道理有希望通过创新创业改变自己命运,却已经被房价与屋租绑死,哪里还有创新的胆量、时间与潜力?香港的创业土壤已经灌满了房地产富豪的混凝土,长不出来新的庄稼。阶层完全固化,年轻人看不到上升的通道。

亲爱的读者朋友们,回溯完了日本和香港的历史,不知道你能从它们居民的妥协中,借鉴到点什么吗?中国长达20年的房价上涨周期,才刚刚开始回调而已,我们就要开始妥协吗?



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