[转]办理按揭购房手续步骤和若干注意事项

摘要

通常而言,购房者尤其是首次购房者对于买房(这里主要指购买一手房不包含二手房买卖)过程中涉及的一些情况不甚明了,希望我所作的这篇短文能够给大家对买房过程中所涉及到一些程序能有一个相对清晰的了解。了解以后才能算得上是明白消费且有助于及时办理购房手续。

购买一手房,并且选择以按揭贷款的方式来购房的,主要涉及如下几个程序:

1选择房间,交付定金签署认购协议;

2选择意向银行并签署按揭合同、《商品房买卖合同》;

3银行放款,买受人供楼;

4合同约定日期以前开发商交房,买受人收楼;

通常而言,购房者尤其是首次购房者对于买房(这里主要指购买一手房不包含二手房买卖)过程中涉及的一些情况不甚明了,希望我所作的这篇短文能够给大家对买房过程中所涉及到一些程序能有一个相对清晰的了解。了解以后才能算得上是明白消费且有助于及时办理购房手续。

购买一手房,并且选择以按揭贷款的方式来购房的,主要涉及如下几个程序:

1选择房间,交付定金签署认购协议;

2选择意向银行并签署按揭合同、《商品房买卖合同》;

3银行放款,买受人供楼;

4合同约定日期以前开发商交房,买受人收楼;

5开发商完成大确权,买受人申请办理房地产权证;

6买受人结清贷款并撤销抵押。

这几个程序是针对按揭购房的买受人而言的,如果是一次性购房,那么其中的第2中无需签订按揭合同,第3不需要,其他程序仍旧类同。

下面我就上述第2至6程序进行详细说明。

一、选择意向银行并签署按揭合同、商品房买卖合同

按揭买房,买房人预备好必须交纳的首付款以后,余额部分向银行申请贷款,那么既然要向银行申请贷款,就一定要选择某一家银行做贷款,选定银行以后,就同这个银行签订按揭合同,并提交按揭所必须的资料。这里呢需要注意几个问题:

第一,选择哪一家银行来做贷款?主要考虑两点:能不能贷到自己预期的贷款成数和利率折扣优惠以及供款是否便利;

第二,提供银行办理按揭所必须的资料,这里要给大家提个醒:一是身份资料包括身份证、户口本、结婚证/未婚证/离婚证或者离婚判决书,这三证必须要信息一致,名字和身份证号码如果在三证上信息不一致,则需到户籍所在地的公安局或者民政局出具证明;二是个人的资产资料里面借款人的银行流水(最近半年)的每个月进帐最好能达到自己每月月供额度的两倍(不是必须,这个审查因选择银行不同而审查松紧不同)。

第三,签署商品房买卖合同时买受人一定要注意一点——购房合同上有几个人名,将来办出来的房地产权证也是几个人。所以实际中某些买受人在办房地产权证时提出要加名,多办一个房产证通常是很难办到的。这一点对于我们年轻的朋友,未婚男女朋友联名购房时尤须注意甚至于购房合同上只写妻子名字,那房产证也只办一个署妻子名,当然婚内购房属于夫妻共有财产默认丈夫也是房产的共有人,但这不会在房产证上体现。

二、银行放款,买受人供楼

买受人签署完按揭合同以后银行审查放款以后,买受人就需要供楼了,也就正式成为一名“房奴”了。假设银行本月20号放款,那么买受人就要从下个月的20号供楼,往后每个月都是20号供楼(即保证在该日期以前把钱存到供楼帐户内)。当然,某些银行如中国银行每月15号、农村信用合作社每月16号供楼。但无论哪一天供楼,都要保证及时供楼,如果未能及时供楼会产生逾期记录也即是买受人的不良信用记录,这会影响借款人往后再次向银行申请贷款能否顺利获得审批。

另外呢,供楼中最常出现的一个问题就是提前还款。现今,几乎所有的银行都能做到,不限次数不计罚息,借款人自由选择提前还款,但买受人须至少提前30天向银行提出书面申请,且提前还款额度必须是以万为单位。差别在于有些银行会要求买受人必须供楼12个月或者24个月以后才能提前还款,有些银行则无此方面规定。

再者,很多人都对提前还款后的利息如何计算有些疑问。答案是:提前还款部分从还款之日后不再计息,这里我举个例子来说明。例如一人购房后贷款50万,20年,按现在最优惠的七折利率——月利率为千分之3.。465计算,每月月供是3071.50元。供款11个月时向银行提出申请要求提前还15万元。30天后银行结算通知买受人于第12个月的供款日至银行办理提前偿还手续。那么从第13个月开始,该按揭借款人每月供额如何计算呢?第一步,计算借款人供楼12个月,已向银行偿还的本金数额。借款人供款数额为3071.50* 12个月,总额为36858元。这其中假定本金为15000元,利息为21858元。则借款人已向银行偿还本金=15000+150000=165000元。第二步,从第13个月开始尚欠银行本金=500000 — 165000 = 345000元。那么从第十三个月开始,就以345000元为基数计算月供。

三、开发商交房,买受人收楼

按照合同约定,开发商必须在合同约定交楼日期以前交付房屋给买受人,如不,则须承担延迟交付的违约责任。对于延迟交楼的违约责任建议买受人在签署商品房买卖合同的时候注意一下合同约定的违约金比例以及合同附件五中有无约定违约金的最高上限,如果万一出现开发商延迟交付的情况,就是依据合同的约定来追究开发商的违约责任的,按天计算,如果延迟交付时间长的话,这个赔偿数额可是非常可观的。

开发商在商品房经验收合格以后,即向买房人发送《收楼通知书》,买受人执《收楼通知书》及《商品房买卖合同》等相关资料收楼。收楼时,买房人有权审查开发商是否有提供按照法律规定所须提供的文件,如商品房竣工验收报告、消防验收合格报告、水电安装等方面文件。买房人在开发商指定人员陪同下收楼,如有发现质量问题,可不予签字。购房人千万注意一点:在自己对房屋验收不满意的情况下,或者房屋并不能实际交付使用的情况下,无论如何,不要在开发商的任何文件上签名。要知道,某些情况下,我们的那一个签名极其重要。

四、开发商大确权,购房人申请办理房地产权证

交楼以后,开发商需要提供相关资料到当地的房管部门办理大确权手续,这个手续的办理时间通常需要比较久,这是办理房产证过程中最要重要的一环。因为所谓大确权即是指开发商去房管局将整幢楼的房产证办出来,然后该幢楼的单户业主才能办理属于自己的各单元的房地产权证,即是说,开发商的确权手续是买受人办理房地产权证的前提条件。开发商办妥确权手续,则买受人不存在无法办理个人房地产权证的风险。

在开发商办理确权手续的同时,买受人可以申请办理房产证。这时需要买受人签署一些相关资料并交纳一些费用如买卖合同印花税、律师代办费等。房地产权证办理完毕以后,原件通常会由银行收执,而非买受人自己持有,但是通常银行会允许买受人在合理情况下向银行借用房产证原件。并且,按揭客户和一次性购房客户办理出来的房产证有一个不同,就是按揭客户的房产证上是盖有抵押章的(目的是为了保障银行债权的实现),而一次性客户的房产证是没有的。

五、买受人结清贷款,并撤销抵押

银行的钱,借了始终是还的,早还早了。那么按揭借款人还清所有的银行贷款的时候又需要做些什么呢?当按揭借款还清所有借款时,银行会出具一份叫作《结清证明》的材料。然后买受人执《结清证明》、《商品房买卖合同》等材料到房屋所在地的房管局办理撤销抵押的手续。何谓撤销抵押?又如何办理?先前在第四——办理房产证的时候我们提到,按揭客户所办理的房产证上是盖有抵押章的,那么现在买受人执《结清证明》到房管局,提交申请办理撤销抵押的手续,通常从房管局受理
之日起算15个工作日内办理完结。办理完毕以后,买受人就可以拿到自己的房产证原件,这时房产证上会盖一个“撤销抵押”的公章。

也就是说,直到办完撤销抵押的手续以后,按揭买受人才真正完全成为房子的主人,拥有房子的所有完整权利。

寄居、奔波、奋斗,也许我们大家所希望的也不过是在工作的城市拥有属于自己的一个空间,可以承载我们的安与乐。而这一切,仿佛必须拥有属于自己的那套房才能让我们找到归属感。在房价飞涨的今天,也许我们要以“居者有其屋”来判断自己是否小康了。所以,朋友们阅读本文,希望能够给你们起到一点作用,使大家顺利拥有一套房——尽早奔小康。



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