物业问题矛盾的产生的根源

随着住宅小区的不断涌现,许多物业纠纷也开始逐步增多起来,以前有关物业立法已经不能适应;一些新的问题、业主与物业公司之间,业主与业主之间,业主与开发商以及业主与政府之间暴露出来,这就是产生物业纠纷的原因,是商品房投诉中的热点,其中最主要的是物业管理服务收费,特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题,更成了人们议论的焦点。

1、物业问题矛盾的产生

1.1 物业收费

物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了,但收费到底应是多少?依据的法规是什么?怎样制止乱收费?至今没有一个明确的说法,因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜,这又主要集中在两方面,一是乱收费,另一个是不收费,物业公司这方面主要是业主欠物业管理费用的比较严重,比如拆迁户,对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费,有的因车辆丢失不交保安费,低层住户不交电梯费,二次加压费等,另一方面:业主方面主要是认为管理服务不到位,不规范,小区环境脏、乱、差、收费不合理,乱收费、多收费的现象时有发生,物业管理没有标准可循。

1.2 质价不符是问题的根源

物业收费应是优质优价,按质论价,而不应是统一不变的,如果是统一不变的则体现不出服务的差别性和收费的差别性,应该在不同的范围内实施标准的量化与质化,从而体现质价比的合理性,公平竞争的原则性,现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来的,或是从房管部门转制而来的,体制转轨的过程是急促的,被动的,固而产生物业管理企业规模小,管理成本居高不下,经营效益也比较差,从而不具备应有的实力和资格,更缺乏必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位,上门服务不及时,冬季供暖不足等问题,以及物业管理人员素质较低,服务态度低劣,不菲的收费业主当然不满意,矛盾也由此而产生,并不是说价格降低了矛盾就减少了,而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来考虑,首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场,再通过招标等市场调节手段进行优胜劣汰的选择,在商品住宅买卖之前,即进行物业服务方面的沟通,确定买房子并不只是买个成品,而是包括买卖之后的延伸服务的理念,这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方面关注较少而埋下的隐患,又可对房地产商方面提出更高的要求,从而对其进行约束。

1.3 业主有偿付费观念未形成

从业主方面讲,享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成,长期计划经济下的观念根深蒂固,现在随着住房商品化,房屋的维护保养成了业主自己事情,原由国家或单位支付的职工福利部分,现由自己承担,人们对此观念还不能从根本上转弯过来,把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。

1.4 法律不健全,处理纠纷无法可依

我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规,只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又浅的几条,这已无法适应当前社会发展的要求。

2、物业的标准

物业管理是一项以服务宗旨,以管理体现服务的工作,作为业主都希望请到高水平的物业管理公司,享受货真价实的优质服务,而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面:①服务态度的热情、物业管理属服务性行业,服务的对象是人,所以在服务中要一切从“以人为本”的原则出发,管理公司的员工应发自内心为业主,客户热情服务,做到行为、礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵守条约,衣冠整洁,动作雅观等。②服务设备完好,硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件,物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态,保证使用的正常。③服务技能的娴熟,服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功,应当具备过硬的设备维护技术,保安人员应具备过硬的制安消防本领,管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。④服务方式灵活,物业管理除了做到规范管理,依法管理外,还应设身处地地为业主,客户着想,努力为业主,客户提供各种灵活的服务方式,尽可能简化各种办事手续,营业时间方面给业主,客户提供方便。⑤服务收费合理,物业管理属有偿服务行为,物业管理公司制定的综合服务收费标准,政府应给予明确规定,物业管理公司所开展的特约服务,便民服务也应满足业户,客户的要求与目的,不可乱收费,或多收费少服务。⑥服务制度健全,制定并健全物业管理制度,形成一整套规范,系统,科学的服务制度,以确保为业户提供稳定的服务。⑦服务效率的迅速,服务效率是向业主,客户服务的时限,管理公司应尽量提高员工的素质,减少工作环节,缩短办事时间,提高服务效率。

总而言之,物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置,这样才能使自己立足于市场,如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象,提高房屋销售价格,加快销售进度,同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能,达到增值保值的作用,反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。



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